後藤司法書士税理士事務所

１．相続登記や相続手続に必要な書類を教えて下さい。

２．売買や贈与などの登記に必要な書類を教えて下さい。

３．誰もが相続税を納めなければならないでしょうか？

４．住宅ローンを完済しましたが、担保の登記を抹消しなければなりませんか？

５．登記申請手続は誰でもできますか？（登記費用の節約　その１）

６．「本人確認」は必ず必要でしょうか？

７．公正証書遺言を作成したいのですが、どのような資料や書類が必要ですか？

８．宅地の時価評価（相場の算定）の方法について教えて下さい。

９．相続税及び贈与税の税制改正ポイントについて教えて下さい。 

10.  法定相続情報一覧図について教えて下さい。

※ 以下に上記の「質問」に対する回答がありますので御覧下さい。　   

相続登記（不動産の名義変更登記）や相続手続（預貯金・株式などの名義変更）を行う際には、多くの書類が必要となります。これらの書類は、被相続人（亡くなられた方）が所有していた不動産や財産の内容、相続人が誰であるか、そして誰がどのように遺産を承継するのかを証明する大切な資料です。その種類は多岐にわたり、数も少なくありません。また、相続登記のみならず、金融機関での手続きや証券会社での名義変更などにも必要となりますので、可能な限り早めにご準備いただくことで、今後の手続きが円滑に進みます。なお、手続きに「必要な書類」は次のとおりです。

① 被相続人（死亡した人）の名寄帳と固定資産税評価証明書　

（これらの書類は、名義変更する不動産を特定するものとなります。）

② 被相続人の出生時から死亡時までの除籍謄本や原戸籍謄本など

（これらの書類は市役所の市民課の窓口で、『相続に必要な書類を全部下さい。』とお伝えいただくとまとめて取得できます。また、相続人が誰であるかを証明する書類となります。）

③ 被相続人の住民票の除票

④ 被相続人の戸籍の附票

⑤ 相続人全員の戸籍謄本

⑥ 相続人全員の住民票謄本

⑦ 相続人全員の印鑑証明書

（なお、⑤～⑦の書類は市役所の市民課の窓口で取得できます。これらの書類は、相続人であることを証明するものとなります。）

⑧ 相続人全員の身分証明書のコピー （運転免許証や健康保険証などの本人確認をするための書類です。）

⑨ 遺言書（もし、遺言書があればご用意下さい。遺言書がある場合には上記書類のうち不要なものもあります。詳細は司法書士にお尋ね下さい。）

⑩ 権利証（被相続人所有の土地建物全部）

⑪ 遺産分割協議書（遺産を分割し、財産を取得する相続人をお考え下さい。又、遺産分割協議書の作成を司法書士に依頼することもできます。詳細は司法書士にお尋ね下さい。）

⑫ 遠隔地の戸籍や除籍等につきましては、司法書士が職務上の権限（住民基本台帳法第12条の３第３項）により取得できますので、お気軽に御相談又は御依頼下さい。

上記書類は最低各１通が必要になります。不動産以外の財産（預貯金・株式など）の名義変更にも使用されますので、複数通の取得をおすすめいたします。なお、銀行等の金融機関によっては原本提示後に返却される場合もありますので、必要通数にご注意ください。

又、【法定相続情報一覧図】を取得された場合には、上記の②～⑥の書類は不要となりますので、大幅な簡略化が可能となります。【法定相続情報一覧図】につきましては、当事務所のホームページ内の「10. 法定相続情報証明制度（法定相続情報一覧図）について教えて下さい。」を御参照下さい。

令和６年３月１日から、戸籍法が改正され、本籍地以外の市区町村の窓口でも、戸籍証明書や除籍証明書を請求することができる「広域交付制度」が開始されました。これにより、本籍地が遠方にある方でも、お住まいや勤務先の最寄りの市区町村窓口で請求することができるようになりました。又、取得したい戸籍の本籍地が全国各地にあっても、１カ所の市区町村の窓口でまとめて請求することができるようになりましたので、是非ともご活用下さい。

これらの書類を御自身で準備された場合は費用も時間も節約できるものと思います。ただし、専門的な判断や書類の不備が生じやすい場面もありますので、どうぞお気軽に当事務所へご相談ください。

上記事項をまとめて記載した下記「相続登記必要書類一覧表」のＰＤＦを御参照下さい。

【ＰＤＦ文書】をダウンロード　→「相続登記必要書類一覧表」

その他「法務省民事局」のＨＰ「不動産登記の申請書様式について」も御参照下さい。☆

登記手続きは、その原因ごとに必要となる書類が異なります。登記の原因には、売買や贈与をはじめ、交換、財産分与、共有分割、代物弁済、時効取得、持分放棄、真正な登記名義の回復、譲渡担保、信託などさまざまなものがあります。これらのいずれの場合においても、名義変更の登記申請手続、すなわち所有権移転登記を行う際には、一定の基本的な書類を備えていただくことで、ほとんどの登記申請に対応することが可能です。

ただし、登記の原因によっては追加の資料が必要になる場合もあり、また、契約書などの登記原因を証する書類が存在しないケースもございます。そのような場合には、当事務所にて必要書類の作成を承ることができます。登記は不動産の権利関係を確実に保全するための重要な手続きですので、書類の不備や誤りがあれば法務局において補正や却下となることもあります。当事務所では、お客様のご事情を丁寧に伺い、必要書類の確認から作成、申請に至るまで一貫してサポートいたしますので、ご不明なところはお気軽にご相談下さい。なお、基本的な必要書類は以下のとおりです。

Ⅰ．売主や贈与者等の登記義務者（権利を失う方）の準備書類

　① 権利証や登記識別情報

　② 印鑑証明書（発行日より３ヶ月以内のもの）

　③ 実印

　④ 身分証明書（マイナンバーカード、運転免許証又は保険証などの公的な証明書の現物）

　　※ 上記①～④までは必須書類です。

　⑤ 固定資産税評価証明書、固定資産税納税通知書又は名寄帳

　⑥ 住民票又は戸籍の附票

　⑦ 登記事項証明書又は資格証明書（法人の場合：発行日より３ヶ月以内）

　⑧ 許可証、議事録など（農地関係、利益相反、裁判所関与、代理等の場合）

Ⅱ．買主や受贈者等の登記権利者（権利を得る方）の準備書類

　① 住民票又は印鑑証明書

　② 認印又は実印

　③ 身分証明書（マイナンバーカード、運転免許証又は保険証などの公的な証明書の現物）

　④ 登記事項証明書又は資格証明書（法人の場合：発行日より３ヶ月以内）

なお、上記事項をまとめて記載した下記「所有権移転登記必要書類等一覧表」のＰＤＦを御参照下さい。

【ＰＤＦ文書】をダウンロード　→「所有権移転登記必要書類等一覧表」

その他「法務省民事局」のＨＰ「不動産登記の申請書様式について」も御参照下さい。☆

相続税は必ず誰もが納めなければならないのでしょうか。このようなご質問をよくいただきますが、結論から申し上げますと、相続税はすべての方に必ず課されるわけではありません。相続税の仕組みは所得税などの税額計算方法とは異なり、まず亡くなられた方の遺産総額から「基礎控除額」を差し引いた残額に基づいて税額を計算するという特殊な流れを持っています。この基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」と定められており、例えば夫・妻・子ども2人の4人家族で夫が亡くなった場合、法定相続人は妻と子ども2人の3人となりますので、4,800万円（3,000万円＋600万円×3人）が基礎控除額となります。したがって、亡くなられたご主人の遺産総額が4,800万円以下であれば相続税は課税されず、税務署に申告書を提出する義務も、相続税を納める義務も生じません。逆に遺産総額が基礎控除額を超える場合には、初めて申告と納税の義務が発生することになります。つまり、相続税を納めるのは高額な遺産を相続する方々に限られ、誰もが必ず相続税を負担するわけではないのです。

実際に相続税の課税対象となるかどうかを判断するには、遺産の内容を正確に把握する必要があります。不動産の評価や預貯金、有価証券の残高、さらには債務や葬式費用などの控除項目まで含めて整理することが求められます。当事務所では、ご自身でおおよその見当をつけていただけるよう、「概算正味遺産総額算出表（PDF）」をご用意しておりますので、ぜひ参考になさってください。

【ポイントは、遺産総額と基礎控除額がいくらになるかということです。】

相続税の申告が必要かどうかは、遺産総額が基礎控除額を超えるか否かによって判断されます。ところが、遺産総額が基礎控除額をわずかに上回るか下回るかという「瀬戸際」のケースでは、実際に申告すべきかどうか迷われる方も少なくありません。

このような場合、たとえ最終的な相続税額が 0円 となる見込みであっても、原則としては申告書を提出しておくことを強くおすすめいたします。なぜなら、申告をしていれば税務署に対して正しく対応したという記録が残り、将来の税務調査や相続人間でのトラブルを防ぐ安心材料となるからです。

一方で、相続税には「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減」といった強力な特例制度があり、これらを適用することで課税価格が大きく減少し、結果的に申告義務が生じないケースもあります。ただし、この判断には高度な専門知識と経験が必要であり、安易に「申告しなくてもよい」と結論づけることは大変危険です。

当事務所では、このような特例の適用可否や申告義務の有無についても丁寧に検討し、お客様にとって最も安心できる最適な対応方法をご提案いたします。なお、詳細は当ホームページ内の「相続相談コーナー」に掲載しております
『11. 相続税の期限内申告書を提出しない場合の特例適用について』にて詳しく解説しておりますので、ぜひご参照ください。

毎年、国税庁では税務の申告事績を公表しておりますが、相続税の課税割合は毎年９～10％程度を推移しております。つまり、100人の方が亡くなられても相続税を納税する方の割合は10人程度になります。相続税を納税される方は意外に少ないと思います。

なお、相続税の申告事績は、財務省の「相続税、贈与税などの（資産課税等）に関する資料」「相続税の課税状況の推移」及び国税庁の「令和5年分　相続税の申告事績の概要」「国税庁　統計情報」にて確認できます。

その他下記コーナーや国税庁のＨＰ「タックスアンサー」も御参照下さい。

「経営者お役立ち情報」の「相続税額の早見表」

相続税「相続と税金」No.4102 相続税がかかる場合

相続税「相続と税金」No.4155 相続税の税率

相続税「相続税の計算と税額控除」No.4152 相続税の計算　☆

 住宅ローンのご完済、おめでとうございます。長年のご返済、本当にお疲れ様でございました。ここで一つ、ご認識いただきたい大切な手続きが残っています。それが「担保の抹消（抵当権抹消登記）」です。

1. 登記簿上の担保は自動で消えません

住宅ローンを借り入れた際、ご自身の費用負担で、ご自宅の土地と建物に抵当権設定登記という「担保に入れる手続き」を行っていただきました。この手続きがあったからこそ、金融機関は融資を実行してくれました。しかし、無事にご返済が完了しても、登記簿に記録されたこの担保（抵当権）は自動的には消えません。 住宅ローンの契約上、借り入れ時と反対の手続き、つまり、ご自宅の登記簿から担保を外す抵当権抹消登記を、ご自身の費用負担で行う必要があります。

2. 放置は厳禁！速やかな手続きが必要です

この抵当権抹消登記をしないまま放置すると、登記記録上は永久に担保（抵当権）が残ったままになってしまいます。これは単に見た目の問題にとどまらず、将来、大きな不利益につながる可能性があります。例えば、将来ご自宅を売却したり、リフォームなどで新たな融資を受けようとしたりする際に、担保が残っていると手続きを進めることができません。さらに深刻なのは、時間の経過によるリスクの増大です。金融機関から交付される抵当権抹消登記に必要な書類の中には有効期限があるものが含まれており、速やかに手続きをしないと、期限切れなどで後日、余分な費用や時間をかけて書類の再発行を依頼することになります。万一、書類を紛失した場合には、再取得ができず、手続きが非常に複雑になり、ご自身の負担がさらに増大することになりかねません。このようなリスクを避けるためにも、住宅ローン完済後は速やかに「担保の抹消手続き」を済ませる必要があります。

3. 当事務所が迅速・確実にお手伝いいたします

この抵当権抹消登記は、ご自身で手続きを行うことも可能です。（ご興味のある方は、次コーナーの「5. 登記申請手続は誰でもできますか？」もご参照ください。）しかし、「平日に時間が取れない」「複雑そうで不安だ」と感じられる場合は、ぜひ当事務所にご依頼ください。当事務所は、登記手続きの専門家として、抵当権抹消登記申請手続きを迅速かつ正確に代行いたします。また、不動産や税務に関するご相談もワンストップで対応可能です。もちろん、借入先の金融機関と提携している司法書士を紹介してもらうことも一法ですので、金融機関にご相談されても良いでしょう。大切な財産を守るためにも、担保の抹消登記は、私どもの事務所にご連絡いただくか、他の司法書士にご依頼いただくか、ご自身で行うか、いずれかの方法でお早めに手続きを完了されることをお勧めいたします。

なお、住宅ローン完済後の一連の手続につきましては、下記のホームページもご参照下さい。

住宅金融支援機構のホームページ（旧「住宅金融公庫」）の「融資金を完済された方（抵当権抹消手続き）」

法務局のホームページ「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続きのご案内）」

全国銀行協会のホームページ「完済したら抵当権の登記抹消をお早めに！」☆

登記所（法務局）の登記申請手続に限らず、難易度が高いとされます裁判所の訴訟手続につきましても、代理人に頼らず、ご本人で全ての手続きをすることは可能だと思います。業界用語では、前者の登記手続きを「本人申請」、後者の裁判手続きを「本人訴訟」とも呼ばれており、実際になされる方もいらっしゃいます。又、これらの手続きは、司法書士や弁護士に必ず依頼しなければならないものでもありません。ただし、登記申請手続をご自身でなされる方が少ない理由として、利害関係者の承諾が得られない場合が多いこと、手続きの仕方、書類等が煩雑で解りにくく、周知されていないからだと思います。又、訴訟手続をご自身でなされる方が少ない理由として、法律に精通しておらず、裁判の方法、手続内容、書類作成や提出方法等が分からないからだと思います。ここでは、特に「本人申請」による登記申請手続について、その概要をご案内いたします。

利害関係者の承諾が得られた場合や、そもそも利害関係者のいない場合には、「本人申請」（登記申請手続）をすることが充分可能であると思います。まず、「本人申請」をするためには、登記所に提出する書類を収集し作成しなければなりません。この登記申請書類の様式、添付情報や内容等につきましては、登記関係の書籍が多数刊行されておりますので、これらを参考にする方法があります。又、法務省民事局のホームページ（「登記申請書の様式及び説明」を御参照下さい。）では、代表的な登記事例についての詳細な解説がなされておりますので、これらを参考にする方法もあります。さらに、全国のいずれの「法務局（登記所）」におきましても、登記相談官が配置されておりますので、予約をすれば無料で相談を受けることができます。

こうした方法により、ご本人でも登記申請をすることは十分可能であると思います。「本人申請」であれば、当然、登記費用（司法書士の報酬分）も節約できます。但、ご本人が始めて作成される書類や手続きである以上は、手間暇を惜しまないことが肝要ではないかと思います。なお、登記申請手続きの詳細につきましては、「法務局」の「登記・供託インフォメーションサービス」もご参照下さい。

登記申請手続の流れをおおまかな時系列で示しますと次のとおりです。

①登記申請に必要な書類を【収集】する。

②登記申請書及び必要書類を【作成】する。

③登記所に登記申請書類を【提出】する。

④登記所で登記申請書類を【受付】してもらいます。

⑤登記所で登記申請書類の【調査】後、不備があれば書類の【補正】となり、申請人は書類の訂正をしなければなりません。

⑥申請を正式に【受理】した登記所では、登記情報の【記録】をする。

⑦登記官が登記情報の校合（最終確認）をし【完了】させます。その後、申請人に対し、

⑧登記完了証、登記識別情報通知書（いわゆる権利証）等を【交付】し手続きが終了します。

あくまでも私見ではありますが、本人申請での登記費用の節約額は、司法書士の報酬分に限られます。このため、気苦労をものともせず、時間的な余裕がある方ならばともかく、司法書士に依頼されることが時間の節約になると思われます。　

なお、司法書士の報酬は自由化されておりますので、「日本司法書士会連合会」の「司法書士の報酬アンケート結果一覧」もご参考にして下さい。又、不動産・商業・法人登記の申請書の様式につきましては、下記のホームページもご参考にして下さい。

法務省民事局のホームページ「不動産登記の申請様式について」

法務省民事局のホームページ「商業・法人登記の申請書様式」　☆

平成20年３月１日より「犯罪による収益の移転防止に関する法律（いわゆる犯罪収益移転防止法）」が施行されました。この法律により、不動産取引、会社関係の登記手続、その他一定の取引においては、取引の相手方の本人確認が義務づけられました。また、この本人確認を行う義務を負う「特定事業者」の範囲には、金融機関だけでなく、司法書士・税理士等の士業者も含まれています。当事務所は、お客様の大切な個人情報をお預かりし、法令に基づいて適正に取り扱う立場にあります。司法書士・税理士には厳格な守秘義務が課されており、その責任は極めて重いものとなっております。その一方で、取引の安全性を確保し、お客様ご本人の権利を保護するために、本人確認の重要性は年々高まっております。お手数をおかけいたしますが、法律に基づく本人確認手続きへのご理解とご協力をお願い申し上げます。

なお、令和６年４月１日から改正犯罪収益移転防止法等が施行され、士業者との取引に関する制度が一部変更されました。士業者との一部取引について、取引時の確認事項が追加されるほか、疑わしい取引の届出義務が追加されました。

本人確認の手続きとして提示して頂く書類や取引時の確認事項は次のとおりです。

① 【顔写真のある公的な身分証明書】
個人番号カード（マイナンバーカード）、運転免許証、在留カード（旧：外国人登録証明書）、住民基本台帳カード、旅券（パスポート）、運転経歴証明書等

以上の証明書等（顔写真付）につきましては、いずれか１つを提示して頂き、そのコピーを当事務所にて保管させて頂きます。

② 【顔写真のない公的な身分証明書】

国民健康保険証、健康保険証、後期高齢者医療被保険者証、介護保険証、共済組合会員証、国民年金手帳、身体障害者手帳、療育手帳等

以上の証明書等につきましては、いずれか２つ以上を提示して頂き、そのコピーを当事務所にて保管させて頂きます。

③【追加された取引時の確認事項】

　⑴ 顧客が自然人（個人）の場合

　　Ⅰ 本人特定事項（氏名・住居・生年月日）

　　Ⅱ 取引を行う目的（例：自宅の購入、不要土地の処分、投資など）

　　Ⅲ 職業

 　⑵ 顧客が法人の場合

　　Ⅰ 本人特定事項（名称・本店 or 主たる事務所の所在地）

　　Ⅱ 取引を行う目的（例：工場敷地の取得、営業所の購入など）

　　Ⅲ 事業の内容

　　Ⅳ 実質的支配者の確認（その者の本人特定事項）・・・株式会社等で25％を超える議決権を直接又は間接に有する者（自然人）等　《必要書類：実質的支配者リスト、株主名簿、法人税別表２など》

【所長からのお願い】

ご依頼者の皆様におかれましては、本人確認の手続にご協力いただくことで、取引の安全と信頼がより確実なものとなります。私どもも、お預かりした情報の保護と適正な管理を徹底し、安心してご依頼いただける体制を維持してまいります。何卒ご理解とご協力を賜りますよう、心よりお願い申し上げます。

 なお、上記の詳細につきましては、「警察庁　刑事局組織犯罪対策部 犯罪収益移転防止管理官」の「犯罪による収益の移転防止に関する法律」の概要も御参照下さい。

又、『本人確認のための具体的な書類の一覧』につきましては、「登記相談コーナー」の「８．本人確認情報を作成する場合の必要な資料について」をご参照下さい。

下記のホームページもご参照下さい。

総務省のホームページ「犯罪収益移転防止法等の概要について」

警察庁のホームページ「犯罪収益移転防止法の解説　パブリックコメント」

国土交通省のホームページ「犯罪収益移転防止法の概要について」　☆

遺言書を公正証書（公証人役場）で作成するための必要書類と遺言書完成までの手続きの流れ（時系列）の概要は次のとおりです。

【遺言者（遺言をする方）の必要書類等】

・ 印鑑証明書（発行後３ヶ月以内のもの）
・ 遺産に不動産がある場合　不動産登記事項証明書及び固定資産評価証明書（名寄帳）等
・ 遺産に不動産以外の財産がある場合　遺産の概略の記載された一覧表やメモ等（預貯金の残高・有価証券の内容株数等）

【受遺者（遺産を貰う方）が相続人である場合の必要書類】
・ 遺言者と相続人との続柄のわかる戸籍謄本及び住民票

【受遺者（遺産を貰う方）が相続人以外である場合の必要書類】
・ 受遺者の住民票

【証人（２名以上）の必要書類等】
・ 証人の住所・氏名・生年月日・職業のわかるメモ及び公的な身分証明書のコピー・住民票等

【遺言執行者の必要書類等】
・ 遺言執行者の住所・氏名・生年月日・職業のわかるメモ及び公的な身分証明書のコピー・住民票等
（遺言執行者については後記③をご参照下さい。）

① 公正証書遺言の概要
近年、相続（いわゆる「争族」）対策や円滑な遺産分割のために遺言書を作成する重要性がますます高まっています。これは、被相続人（亡くなられた方）が生前に遺言によって遺産の分割方法や相続分を自由に定めることができるとともに、その分割方法や相続分の指定を第三者に委託することも法律上可能とされているためです。

被相続人の死亡後に遺言書が存在する場合には、遺産の分割は遺言の内容が最優先されることになります。そのため、「遺言書があるかどうか」によって、残されたご家族の手続きや負担が大きく変わることになります。こうした理由から、遺言書の作成は「相続対策の第一歩」として非常に重要視されています。

遺言の方式は、色々ありますが、この遺言のうち、費用もかからず最もお手軽に作成できるものは、自筆証書遺言とされております。ところが、この自筆証書遺言は、遺言者自らの自署（自筆）で作成しなければならないものとされております。このため、遺言書の方式や内容に不備があった場合には無効になったり、遺言書の原本そのものを紛失する可能性もあり、さらに、関係者に遺言書を隠匿されたり、改ざんされる恐れもあるので、安全確実な方法とは言えないものと思われます。

そこで注目されているのが、「公正証書遺言」です。これは、遺言者が公証人に遺言内容を伝え、法務大臣に任命された法律の専門家であり準公務員である公証人がその内容を法律に則った正式な文書（公正証書）として作成・保管する方式です。公正証書遺言は、⑴ 文書の方式に不備がない（無効になる心配がほぼない）⑵ 原本が公証役場で厳重に保管されるため、紛失や改ざんの心配がない ⑶ 相続開始後すぐに効力を発揮し、家庭裁判所の検認手続が不要 といった法的に最も安全で確実な遺言の方法とされています。

なお、近年は法務局による「自筆証書遺言書保管制度」も始まりましたが、これには一定の制限や注意点もあります。この制度の詳細につきましては、当事務所ホームページ内の「相続相談コーナー」にて改めてご案内いたします。

② 証人２名以上の立会の必要性

公正証書によって遺言を作成する場合には、法律上、２名以上の証人の立会が必ず必要とされています。これは、遺言の作成が本人の真意に基づくものであることを確認し、将来の紛争を未然に防止するためであるとされております。遺言を公証役場で作成する際には、あらかじめ公証人と同席できる証人を２名以上選任しておく必要があります。ただし、証人には一定の資格制限があり、次の方々は証人になることができません。

⑴ 未成年者 ⑵ 推定相続人（将来相続人となる可能性のある方）⑶ 受遺者（遺贈を受ける方）⑷ 推定相続人および受遺者の配偶者や直系血族（親・子・孫などの身内の方）

上記に該当する方を証人に選んでしまうと、遺言そのものの有効性に影響を及ぼすおそれがありますので、十分な注意が必要です。なお、適当な証人が見つからない場合には、司法書士や公証人に相談し、中立的な立場の職業証人の手配を依頼することも可能です。当事務所は、公証人との日程調整や証人の手配を含め、遺言作成手続を一貫してサポートいたしますので、安心してご相談ください。

③ 遺言執行者の選任
遺言執行者とは、遺言者の意思を確実に実現するために、遺言書の内容に基づいて相続手続を遂行する役割を担う人のことをいいます。民法では、遺言執行者は「相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をすることができる者」と定められており（民法1012条）、遺言に記載された内容を実際に実現していく中心的な存在とされております。たとえば、相続財産の名義変更、預貯金の解約・分配、不動産の登記申請、遺贈の実行など、遺言の内容を具体的な手続に落とし込むのが遺言執行者の重要な職務となっております。

この遺言執行者をあらかじめ遺言書の中で指定しておくことで、遺言者の死後に相続人同士で誰が手続きを進めるかを巡って混乱や対立が生じることを防ぎ、手続全体を円滑に進めることができます。そのため、遺言書の作成時には遺言執行者を選任しておくことをお勧めいたします。遺言執行者には、相続人本人、受遺者本人、立会い証人、弁護士、司法書士などを指定することができます。ただし、遺言の内容や関係者の利害関係を踏まえると、相続手続や登記や税務に精通した専門家を指定することが、より確実かつ公平な執行につながります。

④ 公証人との打合せ

公正証書遺言は、その場で即日に作成し交付を受けることが難しいと言われております。これは、遺言書の正確性や法的有効性を確保するために、公証人が事前に内容を精査し、詳細な書類を整える必要があるためです。そのため、実際の作成日に先立ち、公証人との事前打合せを行うことが大切となります。打合せの際には、前記の「遺言を公正証書で作成するためにあらかじめ必要とされる書類」を公証人に提出し、遺言内容の確認・文案の調整・作成日時・作成費用等について相談することをお勧めいたします。

当事務所では、依頼者様のご希望やご事情を丁寧に伺いながら、公証人との日程調整や書類の事前確認なども代行いたします。安心して遺言作成の準備を進めていただけるよう、初回のご相談から公証役場での作成当日まで、一貫してサポートいたします。

⑤ 公正証書遺言の作成当日

公証人との事前打合せが完了し、作成日を予約した当日には、遺言者ご本人と証人２名が公証人役場に出頭します。この時点で、公証人との協議を経て遺言書の原案はすでに整っております。当日は、公証人、遺言者、証人の三者で原案の内容を読み合わせし、遺言者の真意と完全に一致していることを確認します。その確認が済めば、いよいよ遺言書に署名・押印を行うだけとなります。当日にご準備いただくものは、以下のとおりです。

⑴ 遺言者の実印

⑵ 証人２名の各認印

⑶ 遺言者・証人２名の身分証明書（マイナンバーカード・運転免許証など）

⑷ 公証人にお支払いいただく作成費用（現金）
なお、遺言者が病気やご高齢、けがなどの理由で公証人役場へ出向くことが困難な場合には、公証人にご自宅・病院・介護施設などへ出張してもらうことも可能です。この場合、別途、出張手数料・日当・旅費がかかりますが、緊急時やご体調に配慮が必要な場合には、安心して作成できる重要な選択肢です。当事務所では、出張の可否や費用見積りについても、公証人と連携しながら丁寧にご案内いたします。

その他、公正証書につきましては、「日本公証人連合会」のホームページにある以下の項目を御参照下さい。

日本公証人連合会のホームページ 公証事務「遺言」

日本公証人連合会のホームページ 「公証役場一覧」　☆

不動産の売却を検討する場合や税務上の判断（不動産の評価）をする場合に土地の時価評価額（相場）が、いくら位になるかを確認したい場合があると思います。精度の高い時価評価額は、不動産鑑定士や不動産業者等に依頼しなければなりません。しかしながら、これらの専門家に評価を依頼した場合、コストの問題が発生し、時間もかかってしまいます。簡易な方法で素早く、土地（宅地）の時価の概算額が把握できる方法はないものでしょうか。そこで、毎年公表されております国税庁の路線価や固定資産税評価額から、土地（宅地）の時価の概算額を計算する方法を考えてみたいと思います。

なお、地価公示価格や地価調査価格が近隣にあれば、これらの価格を参考にすればよいと思いますが、近隣にこれらの価格が公示されていない場合が多いのが現状です。又、地価公示制度につきましては、国土交通省「地価公示制度の概要」、地価調査につきましては、国土交通省「都道県地価調査」を御参照下さい。

相続税における宅地の評価について、平成３年12月19日、政府税制調査会の平成４年度の税制に関する答申における【相続税負担調整の基本的考え方】に基づき国税庁から次の報告がなされました。「・・・国税庁は、土地の相続税評価に関し、地価公示価格を基準として評定するとの考え方に立って、平成４年分の評価から、・・・評価割合を地価公示価格水準の80％程度に引き上げることにより、その適正化を図る・・・」その後、平成４年１月10日の閣議では「平成４年度税制改正の要綱　相続税等の負担調整　土地の相続税評価の評価割合を地価公示価格水準の８割程度に引き上げる等の適正化に伴う相続税等の負担調整を・・・行う。」旨の閣議決定がなされました。

続いて、固定資産税における宅地の評価について、平成４年１月22日自治固第３号では「固定資産評価基準の取扱いについて」の依命通達の一部を改正し、自治省告示第158号において【固定資産評価基準（土地）　第１章土地　第12節経過措置】では「宅地の評価において・・・地価公示価格・・・の７割を目途として評定するものとする。」とされました。

以上、相続税における宅地の評価は、地価公示価格水準の８割を目途にするものとされ、固定資産税における宅地の評価は、地価公示価格水準の７割を目途にするものとされました。つまり、相続税における国税庁が毎年公表している路線価（財産評価基準書）は、地価公示価格水準の80％を目途に算定されており、固定資産税における固定資産税評価額は、地価公示価格水準の70％を目途に算定されております。これらのことから、国税庁が公表している路線価及び市区町村長が算定している固定資産税評価額を基準にして、宅地の時価評価（相場の算定）をすることが可能になると考えます。

以下、例示により説明してみます。

① 相続税の路線価による評価

財産評価基本通達14では、「路線価は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定する。」とされ、その路線ごとに評定した１㎡当たりの価格とされています。又、路線価は、毎年７月に国税庁から公表されております。

評価したい宅地の相続税路線価１㎡当たりの単価金80,000円の場合

80,000円÷80％＝100,000円となり、地価公示価格水準いわゆる時価相当概算額は１㎡当たり100,000円（坪単価約330,000円）となります。

なお、相続税の路線価につきましては、国税庁のホームページの「国税庁・路線価」を御参照下さい。

② 固定資産税評価額による評価

評価したい宅地の固定資産税評価額１㎡当たりの単価金77,000円の場合

77,000円÷70％＝110,000円となり、地価公示価格水準、いわゆる時価相当概算額は１㎡当たり110,000円（坪単価約363,000円）となります。

なお、固定資産税の路線価につきましては、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」を御参照下さい。

③ 地価公示価格（地価調査価格）と相続税路線価との比準による評価

評価したい宅地の近隣にある地価公示標準地（又は地価調査基準地）を抽出します。次に【抽出した地価公示標準地（又は地価調査基準地）のある宅地の相続税の路線価】と【評価したい宅地の相続税の路線価】とを対比します。両者を対比した後の比率を【抽出した地価公示標準地価格（又は地価調査標準地価格）】に乗ずれば、【評価したい宅地の推定される地価公示価格（地価調査価格）】が算定できると思います。

⑴ 評価したい宅地の近隣にある地価公示標準地の地価公示価格１㎡単価金130,000円の場合

⑵ 評価したい宅地の相続税路線価１㎡単価金80,000円の場合

⑶ 抽出した地価公示標準地の相続税路線価１㎡単価100,000円の場合

⑷⑵と⑶を対比した比率・・・0.8

⑸ 評価したい宅地の推定される地価公示価格・・・130,000円×0.8＝104,000円となり、いわゆる時価相当概算額は１㎡当たり104,000円（坪単価約343,000円）となります。

なお、地価公示価格及び地価調査価格につきましては、国土交通省のホームページの「不動産情報ライブラリ」を御参照下さい。

④ 三者の平均値
上記①、②、③の算定方法は微妙に異なりますので、当事務所では上記①、②、③の平均値をもって、時価相当概算額と考えております。従って、（①100,000円＋②110,000円＋③104,000円）÷３≒104,000円となり、地価公示価格水準いわゆる時価相当概算額は１㎡当たり104,000円（坪単価約343,000円）となります。　☆

平成27年１月１日以後に相続、遺贈又は贈与により取得する財産に係る相続税又は贈与税について大規模な改正がなされております。重要な改正ポイントになりますので、その概略を下記のとおりにご説明致します。

① 遺産に係る基礎控除額の引き下げ・・・改正前の60％相当額減額（増税）

改正前  5000万円＋（1000万円×法定相続人の数)
改正後  3000万円＋（ 600万円×法定相続人の数）
【具体例】
法定相続人・・・妻及び子２人の場合（合計３人)
改正前  5000万円＋（1000万円×３人）＝8000万円
改正後  3000万円＋（ 600万円×３人）＝4800万円・・・差額3200万円

【留意点】
遺産の総額が、『基礎控除額以下』であれば相続税の申告は不要となり、相続税が発生しないので納税の必要もありません。 従って、平成27年１月１日以降に相続が開始した場合、上記の具体例では遺産の総額が　8000万円以下であっても4800万円以上であれば相続税の申告をし、相続税の納税の必要が生ずることになりました。なお、国税庁のタックスアンサー「NO,4102　相続税がかかる場合」も御参照下さい。

② 相続税の税率構造・・・税率の引上げ（増税）
相続税額は、「各法定相続人が法定相続分に応じて取得したものと仮定した取得金額」に税率を乗じて計算します。この取得金額が、２億円を超え３億円以下の場合の税率が40％から45％に、６億円を超える場合の税率が50％から55％に引き上げられました。なお、国税庁のタックスアンサー「NO,4155　相続税の税率」も御参照下さい。

③ 未成年者控除額と障害者控除額の引上げ（減税）
改正前の未成年者控除額は，相続人である未成年者が成人（18歳）になるまでの１年につき６万円の控除額でしたが、改正後は10万円に引き上げられました。なお、国税庁のタックスアンサー「NO,4164　未成年者の税額控除」も御参照下さい。
一方、改正前の障害者控除額は、相続人である障害者が８５歳になるまでの１年につき６万円（特別障害者の場合12万円）でしたが、改正後は10万円（特別障害者の場合20万円）に引き上げられました。なお、国税庁タックスアンサー「NO.416７　障害者の税額控除」も御参照下さい。

【留意点】
相続人が、相続開始時に障害者の認定を受けていない場合でも、申告期限までに認定を受ければ障害者控除が認められます。例えば、相続人の年齢が55歳で特別障害者に認定された場合には600万円【（85歳－55歳）×20万円】の相続税額が軽減されます。障害者手帳の交付を受けていない相続人の方も控除の対象になる可能性もありますので充分留意すべきかと思います。又、未成年者の障害者であるお孫様がいらっしゃる場合、相続税対策として養子縁組をお考えなされてはどうかと思います。養子縁組により、基礎控除額が増加し、適用税率が軽減する可能性があり、未成年者控除及び障害者控除の適用も受けられます。例えば、お孫様の年齢が15歳で特別障害者の場合には,、障害者控除だけで1400万円【（85歳－15歳）×20万円】の相続税額が軽減されます。親族に障害者がいらっしゃる場合には検討すべき事項だと思います。

④ 小規模宅地等の特例の限度面積の拡大（減税）
特定居住用宅地等（居住用の宅地等）
改正前の本特例適用対象となる限度面積は、240㎡（約70坪）でしたが、改正後は330㎡（約100坪）に拡大されました。例えば、100坪（相続税評価額1000万円、１坪10万円）の自宅の場合、改正前の本特例適用後の評価額は、約70坪分につき減額割合が80％ですので70坪×＠10万円×（100％－80％）＋30坪×＠10万円＝約440万円でした。改正後の本特例適用後の評価額は、約100坪分につき減額割合が80％ですので、100坪×＠10万円×（100％－80％）＝約200万円となります。評価額の差額は、約240万円にもなりました。

居住用と事業用の宅地等がある場合の適用面積の拡大
改正前の特定居住用宅地等の本特例適用対象となる限度面積は240㎡、特定事業用等宅地等の限度面積は400㎡でした。この特例の一方を選択又は両者を合算して適用してもその限度面積は合計400㎡までとなっておりました。一方、改正後は、特定居住用宅地等の限度面積は330㎡となり、特定事業用等宅地等の限度面積は400㎡になりました。さらに、この両者の特例を重複して適用することもでき、両者を合算した場合の限度面積は730㎡にも拡大されました。なお、国税庁タックスアンサー「NO.41２４　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」も御参照下さい。

⑤ 相続時精算課税制度（適用対象者の拡大）
改正前の本特例の適用対象者となる贈与者（贈与をした者）の年齢は、贈与をした年の１月１日現在において65歳以上でしたが、改正後は60歳以上に引き下げられました。又、改正前の本特例の適用対象者となる受贈者（贈与を受けた年の１月１日現在において18歳以上の者）は、贈与を受けた時において贈与者の推定相続人（相続人となるべき者）でなければなりませんでした。改正後は、贈与を受けた時において贈与者の推定相続人及び孫（直系卑属）も含まれることになりました。なお、国税庁タックスアンサー「NO.4103 相続時精算課税の選択」も御参照下さい。

【留意点】
 この特例の適用対象となる贈与者及び受贈者の年齢は、贈与日ではなく、贈与をした年の１月１日現在（60歳以上・18歳以上）で判定することに御留意下さい。

⑥贈与税（暦年課税）の税率区分・・・税率の変更
相続時精算課税制度を選択しない一般の贈与（暦年課税）の場合の贈与税額は、一暦年一人当たり110万円の基礎控除額を控除した課税価格に税率を乗じて計算されます。この一般の贈与の課税価格が、1000万円を超え1500万円以下の場合の税率が50％から45％に引き下げられ、3000万円を超える場合の税率が50％から55％に引き上げられました。（一般税率の場合）

又、歴年課税の場合において、直系尊属（父母や祖父母など）からの贈与により財産を取得した受贈者（贈与を受けた年の１月１日現在において18歳以上の者）に係る贈与税の税率は、一般税率とは別の特例税率が設けられました。一般税率との相違点は、課税価格が300万円を超え400万円以下の場合には税率が20％から15％、400万円を超え600万円以下の場合には税率が30％から20％、600万円を超え1000万円以下の場合には税率が40％から30％、1000万円を超え1500万円以下の場合には税率が50％から40％、1500万円を超え3000万円以下の場合には税率が50％から45％に引き下げられ、4500万円を超える場合には税率が50％から55％に引き上げられました。なお、国税庁タックスアンサー「NO.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」も御参照下さい。

なお、詳細につきましては国税庁のホームページ「相続税及び贈与税の税制改正のあらまし（平成27年１月１日施行）」を御参照下さい。☆

法務省は、不動産（土地や建物）の相続による名義変更を促進するために、「法定相続情報証明制度」を新設し、平成29年5月29日から施行されました。相続による不動産の名義変更は、登記の申請手続をしなければなりませんが、この手続きには法定相続人は誰であるかを証明する戸籍、原戸籍、除籍等の関係証明書類が必要とされております。新制度は、法務局の認証した【法定相続情報一覧図】の写し（１通の書面）がこれら戸籍等の関係書類に代えることができる証明書とされ、登記の申請手続に利用できるものとされました。このため、法務局が認証し亡くなった方（被相続人）の法定相続人の情報についての【法定相続情報一覧図】の写しがあれば、相続による登記の申請手続に利用できるだけではなく、税務、銀行、証券会社、生命保険会社等の金融機関の相続手続きにも利用が可能なため、その活用が期待されております。又、【法定相続情報一覧図】を取得された場合には、「よくある御質問　1．相続登記や相続手続きに必要な書類を教えて下さい。」で御説明した書類のうち、②～⑥（戸籍・原戸籍・除籍等の関係証明書類）は不要となります。ただし、【法定相続情報一覧図】は、法務局にその証明書の交付を請求した場合、即日に交付されることはなく、最低でも３日から１週間程度の期間が必要になるようです。

新制度のメリットは、次の点にあると思われます。まず、【法定相続情報一覧図】の写しの交付は何通請求しても無料であることです。手数料が不要になったことは画期的なことだと思います。次に、【法定相続情報一覧図】は、法定相続人は誰であるかを証明する戸籍、原戸籍、除籍、住民票等の一連の関係証明書類（大量な書類になります）が１枚の証明書に凝縮されコンパクトになり、再度、戸籍等の大量の証明書類を取得する必要がなくなります。さらに、【法定相続情報一覧図】を一度入手し、法務局へ【法定相続情報一覧図】の保管及び一覧図の交付の申出をし、【法定相続情報一覧図】の写しの交付がされたという条件が整っていれば、申出日の翌年から起算して５年間ですが、再交付を請求することもできます。

 今後、ぜひとも本制度を御利用されることをお勧め致しますし、本制度がより改善されて使い勝手の良いものになることを期待しております。その他、下記法務省民事局のホームページもご参照下さい。

①「法定相続情報証明制度について」

②「法定相続情報証明制度が始まります！」

③「法定相続情報証明制度の具体的な手続きについて」

④「主な法定相続情報一覧図の様式及び記載例」☆