後藤司法書士税理士事務所

１．相続登記や相続手続に必要な書類を教えて下さい。

２．売買や贈与などの登記に必要な書類を教えて下さい。

３．誰もが相続税を納めなければならないでしょうか？

４．住宅ローンを完済しましたが、担保の登記を抹消しなければなりませんか？

５．登記申請手続は誰でもできますか？（登記費用の節約　その１）

６．「本人確認」は必ず必要でしょうか？

７．公正証書遺言を作成したいのですが、どのような資料や書類が必要ですか？

８．宅地の時価評価（相場の算定）の方法について教えて下さい。

９．相続税及び贈与税の税制改正ポイントについて教えて下さい。 

10. 法定相続情報一覧図について教えて下さい。

※　以下に上記質問の回答がありますので御覧下さい。　   

　相続登記（不動産の名義変更登記）や相続手続（預貯金等の名義変更）に必要な書類は次のとおりです。これらの書類は、被相続人（死亡した人）の所有していた不動産の内容、相続人は誰であるのか、誰がどのような遺産を相続したのか等を証明するものですので、その種類は広範囲に及びその書類の数もかなりのものになります。相続登記だけではなく、金融機関等の諸手続きにも必要になりますので、可能な限り取得されれば今後の手続きがスムーズになると思います。

①　被相続人（死亡した人）の名寄帳と固定資産税評価証明書　

　　（これらの書類は、名義変更する不動産を特定するものとなります。）

②　被相続人の出生時から死亡時までの除籍謄本や原戸籍謄本など

　　（これらの書類は市役所の市民課の窓口で、『相続に必要な書類を全部下さい。』　と請求すれば良いと思います。又、相続人が誰であるかを証明する書類となります。）

③　被相続人の住民票の除票

④　被相続人の戸籍の附票

⑤　相続人全員の戸籍謄本

⑥　相続人全員の住民票謄本

⑦　相続人全員の印鑑証明書

　　（なお、⑤～⑦の書類は市役所の市民課の窓口で取得できます。これらの書類は、相続人であることを証明するものとなります。）

⑧　相続人全員の身分証明書のコピー　（運転免許証や健康保険証などの本人確認をするための書類です。）

⑨　遺言書　（もし、遺言書があればご用意下さい。遺言書がある場合には上記書類のうち不要なものもあります。詳細は司法書士にお尋ね下さい。）

⑩　権利証　（被相続人所有の土地建物全部）

⑪　遺産分割協議書　（遺産を分割し、財産を取得する相続人をお考え下さい。又、遺産分割協議書の作成を司法書士に依頼することもできます。詳細は司法書士にお尋ね下さい。）

⑫　遠隔地の戸籍や除籍等につきましては、司法書士が職務上の権限（住民基本台帳法第12条の３第３項）により取得できますので、お気軽に御相談又は御依頼下さい。

以上の書類は、最低各１通が必要になります。不動産以外の預貯金や株式などの名義変更手続にも使用される場合は、必要な通数を御用意されることをお勧め致します。なお、銀行等の金融機関では原本を提示すれば返却して頂けるところもありますので、取得する通数に御留意下さい。

又、【法定相続情報一覧図】を取得された場合には、上記の書類のうち、②～⑥は不要となります。【法定相続情報一覧図】につきましては、「10. 法定相続情報証明制度（法定相続情報一覧図）について教えて下さい。」を御参照下さい。

これらの書類を御自身で準備された場合は費用も時間も節約できるものと思います。

上記事項をまとめて記載した下記「相続登記必要書類一覧表」のＰＤＦを御参照下さい。

【ＰＤＦ文書】をダウンロード　→「相続登記必要書類一覧表」

その他「法務省民事局」のＨＰ「不動産登記の申請書様式について」も御参照下さい。☆

　登記手続きは、登記の原因ごとに必要書類が異なります。登記の原因とは、売買、贈与、交換、財産分与、共有分割、代物弁済、時効取得、持分放棄、真正な登記名義の回復、譲渡担保、信託などがありますが、名義変更の登記申請手続（所有権移転登記）に必要な一般的な書類は次のとおりです。これらの書類があれば、ほとんどの登記申請手続に対応が可能ですのでご参考にして下さい。又、これら以外の登記に必要な書類や登記の原因となる契約書類がない場合には、作成のご依頼も承りますので、詳細につきましては当事務所にお問い合わせ下さい。

Ⅰ．売主や贈与者等の登記義務者（権利を失う方）の準備書類

　①　権利証や登記識別情報

　②　印鑑証明書（発行日より３ヶ月以内のもの）

　③　実印

　④　身分証明書（運転免許証又は保険証などの公的な証明書）

　　※　上記①～④までは必須書類です。

　⑤　固定資産税評価証明書、固定資産税納税通知書又は名寄帳

　⑥　住民票又は戸籍の附票

　⑦　登記事項証明書又は資格証明書（法人の場合：発行日より３ヶ月以内）

　⑧　許可証、議事録など（農地関係、利益相反、裁判所関与、代理等の場合）

Ⅱ．買主や受贈者等の登記権利者（権利を得る方）の準備書類

　①　住民票又は印鑑証明書

　②　認印又は実印

　③　身分証明書（運転免許証又は保険証などの公的な証明書）

　④　登記事項証明書又は資格証明書（法人の場合：発行日より３ヶ月以内）

　なお、上記事項をまとめて記載した下記「所有権移転登記必要書類等一覧表」のＰＤＦを御参照下さい。

【ＰＤＦ文書】をダウンロード　→「所有権移転登記必要書類等一覧表」

その他「法務省民事局」のＨＰ「不動産登記の申請書様式について」も御参照下さい。☆

　相続税は、所得税などの税額計算方法と同じように、亡くなられた方の遺産総額に税率を直接乗じて計算されるものではありません。相続税の税額計算は、他の税目とは異なる特殊なポイントがあります。この特殊なポイントを確認しつつ、相続税の申告義務、納税義務について検討したいと思います。

　相続税は、税額を計算する前段階として、亡くなられた方の遺産総額から基礎控除額を控除します。この基礎控除額が特殊ポイントですが、これは、「3,000万円＋600万円×法定相続人数」で計算される金額です。

　例えば、夫、妻、子供２人の４人家族のうち、夫が亡くなった場合、法定相続人は妻と子供２人となりますので、法定相続人数は３人となります。従って、上記算式から基礎控除額は、3,000万円＋600万円×３人＝4,800万円となります。

　肝心なポイントは、相続税の課税対象となる遺産総額が基礎控除額以下である場合には、相続税が課税されないため、相続税を申告（税務署に申告書を提出する）する義務はありませんし、相続税を納税する義務もありません。。つまり、上記の例では、亡夫の遺産総額が4,800万円以下であれば相続税の心配はいらないことになります。従って、遺産総額が基礎控除額以上の高額になる方が相続税を納めることになりますので、誰もが相続税を納めることにはならないと言えます。なお、遺産総額の概算を算出する方法として、当事務所で作成しました「ＰＤＦ：概算正味遺産総額算出表」を参考にしてみて下さい。

【ポイントは、遺産総額と基礎控除額がいくらになるかということです。】

　では、遺産総額が基礎控除額を超過するかしないかの瀬戸際の場合、つまり、相続税の申告をしなければならないか否かの判断に迷う場合があります。こうしたケースでは、たとえ相続税額が０円となる場合でも、原則的には申告をするべきだと思います。しかしながら、例えば、相続税の特例（小規模宅地等の特例や配偶者の税額の軽減など）を適用することにより、遺産総額が確実に基礎控除額以下になる場合、何か良い対応方法がないものでしょうか。この対応方法の詳細につきましては、「相続相談コーナー」の「11.相続税の期限内申告書を提出しない場合の特例適用について説明して下さい。」において検討しておりますので、是非、ご参照下さい。

　毎年、国税庁では税務の申告事績を公表しておりますが、相続税の課税割合は毎年８～９％位(税制改正前：基礎控除額の減額前は４％位）を推移しております。つまり、100人の方が亡くなられても相続税を納税する方の割合は９人弱位になります。相続税を納税される方は意外に少ないと思います。

　なお、相続税の申告事績は、財務省の「相続税、贈与税などの（資産課税等）に関する資料」「相続税の課税状況の推移」及び国税庁の「令和３年分　相続税の申告事績の概要」「統計情報」にて確認できます。

その他下記コーナーや国税庁のＨＰ「タックスアンサー」も御参照下さい。

「経営者お役立ち情報」の「相続税額の早見表」

相続税「相続と税金」No.4102　相続税がかかる場合

相続税「相続税の計算と税額控除」No.4152　相続税の計算　☆

　金融機関と住宅ローンの契約をして借入れをした際、自己の費用負担により、自宅の敷地と建物を担保に入れる手続（抵当権設定登記）をしたことがあったと思います。この手続きをしなければ、借入れをすることができなかったことも思い出して下さい。

　今般、この住宅ローンによる借入れが完済となった場合には、この借入れの時と反対の手続きをしなければなりません。つまり、自宅の敷地と建物に登記された担保をはずす手続（抵当権抹消登記）が必要になります。この手続きにつきましても、借入れ時の契約が適用されますので、自己の費用負担により、担保をはずす手続（抵当権抹消登記）をしなければなりません。もし、この手続きをしない場合、登記所の登記記録上、永久に担保（抵当権）が記録されたままになってしまいます。又、金融機関から交付される抵当権抹消登記の関係書類には、有効期限のあるものもあります。このため、速やかに手続きをしなければ、後日、余分な費用や時間を費やすことになってしまうこともあります。万一、手続きをしないで放置したため、金融機関から交付された書類を紛失した場合には、お客様の負担がさらに増えることもありえますので御注意下さい。御早めに担保をはずす手続（抵当権抹消登記）をする必要があると思います。

　なお、ご自身でこの抵当権抹消登記手続をすることも可能ですので、次のコーナーの「５．登記申請手続は誰でもできますか？」もご参照ください。又、手続が面倒だと思われる場合には、借入先の金融機関と提携している司法書士を紹介して頂けますので、金融機関に御相談されることも一法だと思います。当事務所でも、抵当権抹消登記申請手続の受託を致しますので、ご連絡して頂いても結構です。

　なお、住宅ローン完済後の一連の手続につきましては、下記のホームページもご参照下さい。

住宅金融支援機構のホームページ（旧「住宅金融公庫」）の「ご融資金を完済されたときは（抵当権抹消手続について）」

法務局のホームページ「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続きのご案内）」

全国銀行協会のホームページ「完済したら抵当権の登記抹消をお早めに！」☆

　登記所（法務局）の登記申請手続に限らず、難易度が高いとされます裁判所の訴訟手続につきましても、代理人に頼らず、ご本人で全ての手続きをすることは可能だと思います。業界用語では、前者の登記手続きを「本人申請」、後者の裁判手続きを「本人訴訟」とも呼ばれており、実際になされる方もいらっしゃいます。又、これらの手続きは、司法書士や弁護士に必ず依頼しなければならないものでもありません。ただし、登記申請手続をご自身でなされる方が少ない理由として、利害関係者の承諾が得られない場合が多いこと、手続きの仕方、書類等が煩雑で解りにくく、周知されていないからだと思います。又、訴訟手続をご自身でなされる方が少ない理由として、法律に精通しておらず、裁判の方法、手続内容、書類作成や提出方法等が分からないからだと思います。以下、「本人申請」による登記申請手続について、ご参考までに説明致します。

　利害関係者の承諾が得られた場合や利害関係者のいない場合には、「本人申請」（登記申請手続）をすることが充分可能であると思います。まず、「本人申請」をするためには、登記所に提出する書類を収集し作成しなければなりません。この登記申請書類の様式、添付情報や内容等につきましては、登記関係の書籍が多数刊行されておりますので、これらを参考にする方法があります。又、法務省民事局のサイト（「登記申請書の様式及び説明」を御参照下さい。）では、よくある登記事例についての詳細な解説がなされておりますので、これらを参考にする方法もあります。さらに、全国のいずれの「法務局（登記所）」におきましても、登記相談官が配置されておりますので、予約が必要ですが無料で相談することができます。

　こうした方法により、ご本人でも登記申請手続をすることは可能であると思います。「本人申請」であれば、当然、登記費用も節約できます。但、ご本人が始めて作成される書類や手続きである以上は、手間暇を惜しまないことが肝要ではないかと思います。なお、登記申請手続きの詳細につきましては、「法務局」の「登記・供託インフォメーションサービス」もご参照下さい。

　登記申請手続の流れをおおまかな時系列で示しますと次のとおりです。

①登記申請に必要な書類を【収集】する。

②登記申請に必要な書類を【作成】する。

③登記所に登記申請書類を【提出】する。

④登記所で登記申請書類を【受付】してもらいます。

⑤登記所で登記申請書類の【調査】後、不備があれば書類の【補正】となり、申請人は書類の訂正をしなければなりません。

⑥申請を正式に【受理】した登記所では、登記情報の【記録】をする。

⑦登記官が登記情報の校合（最終確認）をし【完了】させます。その後、申請人に対し、

⑧登記完了証、登記識別情報通知書（いわゆる権利証）等を【交付】し手続きが終了します。

　あくまでも私見ではありますが、本人申請での登記費用の節約額は、司法書士の報酬分に限られます。このため、気苦労をものともせず、時間的な余裕がある方ならばともかく、司法書士に依頼されることが時間の節約になると思われます。　

　なお、司法書士の報酬は自由化されておりますので、「日本司法書士会連合会」の「司法書士の報酬アンケート結果一覧」もご参考にして下さい。又、不動産・商業・法人登記の申請書の様式につきましては、下記のホームページもご参考にして下さい。

　法務省民事局のホームページ「不動産登記の申請様式について」

　法務省民事局のホームページ「商業・法人登記の申請書様式」　☆

　平成20年３月１日より「犯罪収益移転防止法（犯収法）」が施行されました。この法律では、不動産取引、会社関係の登記手続き、その他一定の取引については、本人確認が必要とされ、この本人確認をしなければならない事業者の範囲も拡大されました。この事業者には、金融機関はもちろんのこと、司法書士や税理士も含まれることになりました。

　これらの事業者は、大切な個人情報を取り扱いますので、当然、守秘義務が課せられ、その責任は大変重いものになっております。これと同時に取引の安全とご本人の権利を擁護するためにも、本人確認の重要性は高まっております。ご依頼者の皆様には御手数をお掛け致しますが、本人確認の手続きにご協力して頂けます様にお願い申しあげます。なお、本人確認の手続きとして提示して頂く書類は次のとおりです。

① 【顔写真のある公的な身分証明書】
運転免許証、在留カード（旧：外国人登録証明書）、個人番号カード（マイナンバーカード）、住民基本台帳カード、旅券（パスポート）、運転経歴証明書等

　以上の証明書等（顔写真付）につきましては、いずれか１つを提示して頂き、そのコピーを当事務所にて保管させて頂きます。

② 【顔写真のない公的な身分証明書】

国民健康保険証、健康保険証、後期高齢者医療被保険者証、介護保険証、共済組合会員証、国民年金手帳、身体障害者手帳、療育手帳等

　以上の証明書等につきましては、いずれか２つ以上を提示して頂き、そのコピーを当事務所にて保管させて頂きます。

　なお、詳細につきましては、「警察庁　刑事局組織犯罪対策部 犯罪収益移転防止管理官」の「犯罪による収益の移転防止に関する法律」の概要も御参照下さい。

　又、『本人確認のための具体的な書類の一覧』につきましては、「登記相談コーナー」の「８．本人確認情報を作成する場合の必要な資料について」をご参照下さい。

　なお、下記のホームページもご参照下さい。

　総務省のホームページ「犯罪収益移転防止法等の概要について」

　警察庁のホームページ「犯罪収益移転防止法の解説　パブリックコメント」

　国土交通省のホームページ「犯罪収益移転防止法の概要について」　☆

　遺言書を公正証書（公証人役場）で作成するための必要書類と遺言書完成までの手続きの流れ（時系列）の概要は次のとおりです。

【遺言者（遺言をする方）の必要書類等】
・　印鑑証明書（発行後３ヶ月以内のもの）
・　遺産に不動産がある場合　不動産登記事項証明書及び固定資産評価証明書（名寄帳）等
・　遺産に不動産以外の財産がある場合　遺産の概略の記載された一覧表やメモ等（預貯金の残高・有価証券の内容株数等）

【受遺者（遺産を貰う方）が相続人である場合の必要書類】
・　遺言者と相続人との続柄のわかる戸籍謄本及び住民票

【受遺者（遺産を貰う方）が相続人以外である場合の必要書類】
・　受遺者の住民票

【証人（２名以上）の必要書類等】
・　証人の住所・氏名・生年月日・職業のわかるメモ及び運転免許証のコピー・住民票等

【遺言執行者の必要書類等】
・　遺言執行者の住所・氏名・生年月日・職業のわかるメモ及び運転免許証のコピー・住民票等
　　（遺言執行者については後記③をご参照下さい。）

①　公正証書遺言の概要
　昨今、相続（争族？）対策や遺産分割対策のために、遺言書を作成することの重要性が叫ばれております。この理由として、被相続人（亡くなった人）は、生前に遺言で分割の方法や相続分を定めることができ、又、遺言で遺産分割の方法や相続分を定めることを第三者に委託することもできるとされているからです。被相続人の死亡後において遺言書がある場合、被相続人の遺産分割は、この遺言書による指定分割が最優先されます。このため、昨今では遺言書の重要性が強調されております。

　遺言の方式は、色々ありますが、この遺言のうち、費用もかからず最もお手軽に作成できるものは、自筆証書遺言とされております。ところが、この自筆証書遺言は、遺言者自らの自署（自筆）で作成しなければならないものです。このため、遺言書の方式や内容に不備があった場合には無効になったり、遺言書の原本そのものを紛失する可能性もあり、又、関係者に遺言書を改ざんされる恐れもあり、安全確実な方法とは言えないものとされています。そこで、最も安全で確実とされる公正証書遺言が、クローズアップされてきております。なお、法務局による「自筆証書遺言保管制度」が開始されましたが、この制度につきましては「相続相談コーナー」で解説致します。
　公正証書遺言は、遺言をする人が遺言の内容を公証人に伝え、これを公証人が法律に基づく文書にまとめ、遺言をした人への内容の確認後に公正証書とし、公証人が保管するものです。この公正証書遺言は、法律の専門家であり、法務大臣が任命する公務員とされます公証人が作成するものです。従って、公正証書遺言の作成手続きは、法律の形式に則った厳格なものとされております。

②　証人２名以上の立会の必要性
　公正証書によって遺言を作成する場合には、証人２人以上の立会が必要とされております。あらかじめ、公正証書遺言の作成時に公証人と同席することが可能な証人を最低２名依頼しなければなりません。未成年者、推定相続人（相続人となるべき方）、受遺者、推定相続人と受遺者の配偶者及び直系血族（身内の方）は、証人にはなれませんので注意が必要です。又、適当な証人がいない場合には、司法書士や公証人と相談して下さい。

③　遺言執行者の選任
　遺言執行者とは、相続が発生した後に、相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をすることができる者とされております。つまり、遺言書に記載されているとおりに遺言の内容を実現してくれる人のことをいいます。従って、この遺言執行者をあらかじめ遺言書で定めておくと、相続発生後の手続きがスムースに運びます。このため、遺言執行者を選任されることをお勧め致します。遺言執行者には、遺言によって遺産を貰う相続人本人、受遺者本人、立会の証人、司法書士等も指定することができます。

④　公証人との打合せ
　公正証書遺言は、遺言の内容にもよりますが、公証人役場で即日に交付してもらうことは詳細な書類を作成する関係上、困難だと思われます。このため、あらかじめ公証人と事前に打ち合わせをする必要があると思います。前記の「遺言を公正証書で作成するためにあらかじめ必要とされる書類」を公証人に事前に提出し、遺言の内容の検討、作成日時や作成費用等を相談することをお勧め致します。

⑤　公正証書遺言の作成当日
　公証人と事前に打ち合わせをし、その後に予約をした作成当日には、遺言者及び証人２名が公証人役場に出頭致します。公証人と事前の打ち合わせが済んでいるため、遺言書の原案ができております。公証人、遺言者及び証人が、この遺言書の読み合わせをし、遺言者の真意と同一内容であれば、あとは署名押印するだけです。作成当日に必要なものは、遺言者の実印、証人２名の各認印及び公証人に支払う作成費用となります。
　なお、遺言者が病気やケガなどで公証人役場に出頭できない場合には、公証人に自宅や病院まで出張して頂くことも可能です。別途公証人の出張手数料、日当及び旅費の負担が発生致しますが、緊急時には必要な対応であると思います。

その他、公正証書につきましては、「日本公証人連合会」のホームページにある以下の項目を御参照下さい。

日本公証人連合会のホームページ　公証事務　「遺言」

日本公証人連合会のホームページ　「公証役場一覧」　☆

　不動産の売却を検討する場合や税務上の判断（不動産の評価）をする場合に土地の時価評価額（相場）が、いくら位になるかを知りたい場合があると思います。精度の高い時価評価額は、不動産鑑定士や不動産業者等に依頼しなければなりません。しかしながら、これらの専門家に評価を依頼した場合、コストの問題が発生し、時間もかかってしまいます。簡易な方法で素早く、土地（宅地）の時価の概算額が把握できる方法はないものでしょうか。毎年公表されております国税庁の路線価や固定資産税評価額から、土地（宅地）の時価の概算額を計算する方法を考えてみたいと思います。

　なお、地価公示価格や地価調査価格が近隣にあれば、これらの価格を参考にすればよいと思いますが、近隣にこれらの価格が公示されていない場合が多いのが現状です。又、地価公示制度につきましては、国土交通省「地価公示制度の概要」を御参照下さい。

　相続税における宅地の評価について、平成３年12月19日、政府税制調査会の平成４年度の税制に関する答申における【相続税負担調整の基本的考え方】に基づき国税庁から次の報告がなされました。「・・・国税庁は、土地の相続税評価に関し、地価公示価格を基準として評定するとの考え方に立って、平成４年分の評価から、・・・評価割合を地価公示価格水準の80％程度に引き上げることにより、その適正化を図る・・・」その後、平成４年１月10日の閣議では「平成４年度税制改正の要綱　相続税等の負担調整　土地の相続税評価の評価割合を地価公示価格水準の８割程度に引き上げる等の適正化に伴う相続税等の負担調整を・・・行う。」旨の閣議決定がなされました。

　続いて、固定資産税における宅地の評価について、平成４年１月22日自治固第３号では「固定資産評価基準の取扱いについて」の依命通達の一部を改正し、自治省告示第158号において【固定資産評価基準（土地）　第１章土地　第12節経過措置】では「宅地の評価において・・・地価公示価格・・・の７割を目途として評定するものとする。」とされました。

　以上、相続税における宅地の評価は、地価公示価格水準の８割を目途にするものとされ、固定資産税における宅地の評価は、地価公示価格水準の７割を目途にするものとされました。つまり、相続税における国税庁が毎年公表している路線価（財産評価基準書）は、地価公示価格水準の80％を目途に算定されており、固定資産税における固定資産税評価額は、地価公示価格水準の70％を目途に算定されております。これらのことから、国税庁が公表している路線価及び市区町村長が算定している固定資産税評価額を基準にして、宅地の時価評価（相場の算定）をすることが可能になると考えます。

　以下、例示により説明してみます。

①　相続税の路線価による評価

　財産評価基本通達14では、「路線価は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに設定する。」とされ、その路線ごとに評定した１㎡当たりの価格とされています。又、路線価は、毎年７月に国税庁から公表されております。

　評価したい宅地の相続税路線価１㎡当たりの単価金80,000円の場合

　80,000円÷80％＝100,000円となり、地価公示価格水準いわゆる時価相当概算額は１㎡当たり100,000円（坪単価約330,000円）となります。

　なお、相続税の路線価につきましては、国税庁のホームページの「国税庁・路線価」を御参照下さい。

②　固定資産税評価額による評価

　評価したい宅地の固定資産税評価額１㎡当たりの単価金77,000円の場合

　77,000円÷70％＝110,000円となり、地価公示価格水準、いわゆる時価相当概算額は１㎡当たり110,000円（坪単価約363,000円）となります。

　なお、固定資産税の路線価につきましては、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」を御参照下さい。

③　地価公示価格（地価調査価格）と相続税路線価との比準による評価

　評価したい宅地の近隣にある地価公示標準地（又は地価調査基準地）を抽出します。次に【抽出した地価公示標準地（又は地価調査基準地）のある宅地の相続税の路線価】と【評価したい宅地の相続税の路線価】とを対比します。両者を対比した後の比率を【抽出した地価公示標準地価格（又は地価調査標準地価格）】に乗ずれば、【評価したい宅地の推定される地価公示価格（地価調査価格）】が算定できると思います。

⑴　評価したい宅地の近隣にある地価公示標準地の地価公示価格１㎡単価金130,000円の場合

⑵　評価したい宅地の相続税路線価１㎡単価金80,000円の場合

⑶　抽出した地価公示標準地の相続税路線価１㎡単価100,000円の場合

⑷　⑵と⑶を対比した比率・・・0.8

⑸　評価したい宅地の推定される地価公示価格・・・130,000円×0.8＝104,000円となり、いわゆる時価相当概算額は１㎡当たり104,000円（坪単価約343,000円）となります。

　なお、地価公示価格及び地価調査価格につきましては、国土交通省のホームページの「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を御参照下さい。

④　三者の平均値
　上記①、②、③の算定方法は微妙に異なりますので、当事務所では上記①、②、③の平均値をもって、時価相当概算額と考えております。従って、（①100,000円＋②110,000円＋③104,000円）÷３≒104,000円となり、地価公示価格水準いわゆる時価相当概算額は１㎡当たり104,000円（坪単価約343,000円）となります。　☆

　平成27年１月１日以後に相続、遺贈又は贈与により取得する財産に係る相続税又は贈与税について大規模な改正がなされております。重要な改正ポイントになりますので、その概略を下記のとおりにご説明致します。

①　遺産に係る基礎控除額の引き下げ・・・改正前の60％相当額減額（増税）

改正前　 5000万円＋（1000万円×法定相続人の数)
改正後 　3000万円＋（ 600万円×法定相続人の数）
【具体例】
法定相続人・・・妻及び子２人の場合（合計３人)
改正前　 5000万円＋（1000万円×３人）＝8000万円
改正後 　3000万円＋（ 600万円×３人）＝4800万円・・・差額3200万円

【留意点】
　遺産の総額が、『基礎控除額以下』であれば相続税の申告は不要となり、相続税が発生しないので納税の必要もありません。 従って、平成27年１月１日以降に相続が開始した場合、上記の具体例では遺産の総額が　8000万円以下であっても4800万円以上であれば相続税の申告をし、相続税の納税の必要が生ずることになりました。なお、国税庁のタックスアンサー「NO,4102　相続税がかかる場合」も御参照下さい。

②　相続税の税率構造・・・税率の引上げ（増税）
　相続税額は、「各法定相続人が法定相続分に応じて取得したものと仮定した取得金額」に税率を乗じて計算します。この取得金額が、２億円を超え３億円以下の場合の税率が40％から45％に、６億円を超える場合の税率が50％から55％に引き上げられました。なお、国税庁のタックスアンサー「NO,4155　相続税の税率」も御参照下さい。

③　未成年者控除額と障害者控除額の引上げ（減税）
　改正前の未成年者控除額は，相続人である未成年者が成人（18歳）になるまでの１年につき６万円の控除額でしたが、改正後は10万円に引き上げられました。なお、国税庁のタックスアンサー「NO,4164　未成年者の税額控除」も御参照下さい。
　一方、改正前の障害者控除額は、相続人である障害者が８５歳になるまでの１年につき６万円（特別障害者の場合12万円）でしたが、改正後は10万円（特別障害者の場合20万円）に引き上げられました。なお、国税庁タックスアンサー「NO.416７　障害者の税額控除」も御参照下さい。

【留意点】
　相続人が、相続開始時に障害者の認定を受けていない場合でも、申告期限までに認定を受ければ障害者控除が認められます。例えば、相続人の年齢が55歳で特別障害者に認定された場合には600万円【（85歳－55歳）×20万円】の相続税額が軽減されます。障害者手帳の交付を受けていない相続人の方も控除の対象になる可能性もありますので充分留意すべきかと思います。又、未成年者の障害者であるお孫様がいらっしゃる場合、相続税対策として養子縁組をお考えなされてはどうかと思います。養子縁組により、基礎控除額が増加し、適用税率が軽減する可能性があり、未成年者控除及び障害者控除の適用も受けられます。例えば、お孫様の年齢が15歳で特別障害者の場合には,、障害者控除だけで1400万円【（85歳－15歳）×20万円】の相続税額が軽減されます。親族に障害者がいらっしゃる場合には検討すべき事項だと思います。

④　小規模宅地等の特例の限度面積の拡大（減税）
特定居住用宅地等（居住用の宅地等）
　改正前の本特例適用対象となる限度面積は、240㎡（約70坪）でしたが、改正後は330㎡（約100坪）に拡大されました。例えば、100坪（相続税評価額1000万円、１坪10万円）の自宅の場合、改正前の本特例適用後の評価額は、約70坪分につき減額割合が80％ですので70坪×＠10万円×（100％－80％）＋30坪×＠10万円＝約440万円でした。改正後の本特例適用後の評価額は、約100坪分につき減額割合が80％ですので、100坪×＠10万円×（100％－80％）＝約200万円となります。評価額の差額は、約240万円にもなりました。

居住用と事業用の宅地等がある場合の適用面積の拡大
　改正前の特定居住用宅地等の本特例適用対象となる限度面積は240㎡、特定事業用等宅地等の限度面積は400㎡でした。この特例の一方を選択又は両者を合算して適用してもその限度面積は合計400㎡までとなっておりました。一方、改正後は、特定居住用宅地等の限度面積は330㎡となり、特定事業用等宅地等の限度面積は400㎡になりました。さらに、この両者の特例を重複して適用することもでき、両者を合算した場合の限度面積は730㎡にも拡大されました。なお、国税庁タックスアンサー「NO.41２４　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」も御参照下さい。

⑤　相続時精算課税制度（適用対象者の拡大）
　改正前の本特例の適用対象者となる贈与者（贈与をした者）の年齢は、贈与をした年の１月１日現在において65歳以上でしたが、改正後は60歳以上に引き下げられました。又、改正前の本特例の適用対象者となる受贈者（贈与を受けた年の１月１日現在において18歳以上の者）は、贈与を受けた時において贈与者の推定相続人（相続人となるべき者）でなければなりませんでした。改正後は、贈与を受けた時において贈与者の推定相続人及び孫（直系卑属）も含まれることになりました。なお、国税庁タックスアンサー「NO.4103 相続時精算課税の選択」も御参照下さい。

【留意点】
　この特例の適用対象となる贈与者及び受贈者の年齢は、贈与日ではなく、贈与をした年の１月１日現在（60歳以上・18歳以上）で判定することに御留意下さい。

⑥贈与税（暦年課税）の税率区分・・・税率の変更
　相続時精算課税制度を選択しない一般の贈与（暦年課税）の場合の贈与税額は、一暦年一人当たり110万円の基礎控除額を控除した課税価格に税率を乗じて計算されます。この一般の贈与の課税価格が、1000万円を超え1500万円以下の場合の税率が50％から45％に引き下げられ、3000万円を超える場合の税率が50％から55％に引き上げられました。（一般税率の場合）

　又、歴年課税の場合において、直系尊属（父母や祖父母など）からの贈与により財産を取得した受贈者（贈与を受けた年の１月１日現在において18歳以上の者）に係る贈与税の税率は、一般税率とは別の特例税率が設けられました。一般税率との相違点は、課税価格が300万円を超え400万円以下の場合には税率が20％から15％、400万円を超え600万円以下の場合には税率が30％から20％、600万円を超え1000万円以下の場合には税率が40％から30％、1000万円を超え1500万円以下の場合には税率が50％から40％、1500万円を超え3000万円以下の場合には税率が50％から45％に引き下げられ、4500万円を超える場合には税率が50％から55％に引き上げられました。なお、国税庁タックスアンサー「NO.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」も御参照下さい。

　なお、詳細につきましては国税庁のホームページ「相続税及び贈与税の税制改正のあらまし（平成27年１月１日施行）」を御参照下さい。☆

　法務省は、不動産（土地や建物）の相続による名義変更を促進するために、「法定相続情報証明制度」を新設し、平成29年5月29日から施行されました。相続による不動産の名義変更は、登記の申請手続をしなければなりませんが、この手続きには法定相続人は誰であるかを証明する戸籍、原戸籍、除籍等の関係証明書類が必要とされております。新制度は、法務局の認証した【法定相続情報一覧図】の写し（１通の書面）がこれら戸籍等の関係書類に代えることができる証明書とされ、登記の申請手続に利用できるものとされました。このため、法務局が認証し亡くなった方（被相続人）の法定相続人の情報についての【法定相続情報一覧図】の写しがあれば、相続による登記の申請手続に利用できるだけではなく、税務、銀行、証券会社、生命保険会社等の金融機関の相続手続きにも利用が可能なため、その活用が期待されております。又、【法定相続情報一覧図】を取得された場合には、「よくある御質問　1．相続登記や相続手続きに必要な書類を教えて下さい。」で御説明した書類のうち、②～⑥（戸籍・原戸籍・除籍等の関係証明書類）は不要となります。ただし、【法定相続情報一覧図】は、法務局にその証明書の交付を請求した場合、即日に交付されることはなく、最低でも３日から１週間程度の期間が必要になるようです。

　新制度のメリットは、次の点にあると思われます。まず、【法定相続情報一覧図】の写しの交付は何通請求しても無料であることです。手数料が不要になったことは画期的なことだと思います。次に、【法定相続情報一覧図】は、法定相続人は誰であるかを証明する戸籍、原戸籍、除籍、住民票等の一連の関係証明書類（大量な書類になります）が１枚の証明書に凝縮されコンパクトになり、再度、戸籍等の大量の証明書類を取得する必要がなくなります。さらに、【法定相続情報一覧図】を一度入手し、法務局へ【法定相続情報一覧図】の保管及び一覧図の交付の申出をし、【法定相続情報一覧図】の写しの交付がされたという条件が整っていれば、申出日の翌年から起算して５年間ですが、再交付を請求することもできます。

 　今後、ぜひとも本制度を御利用されることをお勧め致しますし、本制度がより改善されて使い勝手の良いものになることを期待しております。その他、下記法務省民事局のホームページもご参照下さい。

①「法定相続情報証明制度について」

②「法定相続情報証明制度が始まります！」

③「法定相続情報証明制度の具体的な手続きについて」

④「主な法定相続情報一覧図の様式及び記載例」☆